Importe de compensación en virtud de la ley de reestructuración

Los propietarios de un inmueble o condominio situado dentro de una zona de reurbanización formalmente definida están obligados a pagar un importe de compensación en metálico a la ciudad de Jena tras la finalización de las medidas de reurbanización para financiar proporcionalmente la reurbanización.

Las contribuciones de compensación son la contribución de los propietarios a los costes totales de las medidas de reurbanización. No se reembolsan los costes reales en que se ha incurrido, sino únicamente el aumento del valor catastral de la propiedad, determinado por un perito.

El artículo 154 (2) de la Ley alemana de Ordenación de la Edificación (BauGB) define el incremento del valor del suelo de la siguiente manera:

El incremento del valor del suelo de la propiedad causado por la reurbanización consiste en la diferencia entre el valor del suelo que resultaría para la propiedad si no se hubiera previsto ni llevado a cabo la reurbanización (valor inicial) y el valor del suelo que resulta para la propiedad como consecuencia de la reorganización legal y real del área de reurbanización formalmente definida (valor final).

Por lo tanto, el propietario no paga el incremento de valor que se ha producido desde el inicio de la reurbanización, sino sólo la diferencia entre el valor que la propiedad tiene realmente al final de la reurbanización y el valor que habría tenido si no se hubiera llevado a cabo la reurbanización.

Existe una ley urbanística especial para el periodo de reurbanización en las zonas de reurbanización formalmente designadas de conformidad con el Código de la Edificación alemán. Los fondos públicos se utilizan para mejorar y remodelar significativamente zonas más amplias con importantes deficiencias urbanísticas. Esto se hace, por ejemplo, mejorando las infraestructuras, ampliando calles y plazas, destripando manzanas excesivamente densamente edificadas y demoliendo edificios ruinosos.

Estas medidas se financian principalmente con fondos públicos y benefician tanto al público en general como a los propietarios de los inmuebles situados en la zona de reurbanización. La mejora de las zonas de reurbanización puede aumentar el valor de mercado de las propiedades en cuestión.

Sin embargo, la designación de un área de reurbanización también conlleva otros beneficios, por ejemplo, los propietarios pueden recibir subvenciones para determinadas medidas de modernización y solicitar beneficios fiscales.

Para garantizar la igualdad de trato de todos los ciudadanos, el legislador ha estipulado que los propietarios de inmuebles en la zona de reurbanización también deben contribuir a la financiación de la medida global.

La base jurídica para ello es el artículo 154 del Código de la Edificación:

El propietario de un inmueble situado en la zona de rehabilitación formalmente definida debe abonar al ayuntamiento un importe compensatorio en metálico para financiar la rehabilitación, que corresponde al aumento del valor del suelo de su propiedad causado por la rehabilitación (artículo 154 (1) frase 1 BauGB).

Los valores en los que se basa el importe de compensación son determinados por un experto en consulta con el comité de expertos para los valores inmobiliarios de la zona del distrito de Saale-Holzland, el distrito de Saale-Orla y la ciudad independiente de Jena, cuya oficina se encuentra en la Oficina Estatal de Ordenación del Territorio y Geoinformación de Turingia en Pößneck, tras una valoración exacta. El comité de expertos es una institución independiente de la ciudad de Jena.

Durante la valoración, se clasifican y comparan los defectos anteriores a la reurbanización y las medidas adoptadas para subsanarlos en un marco de valoración claramente estructurado. A continuación, mediante un modelo de cálculo matemático-estadístico, se determina el correspondiente incremento del valor del suelo relacionado con la rehabilitación.

Este aumento del valor del suelo relacionado con la rehabilitación es la base para determinar el importe de compensación. El incremento del valor del suelo resulta de la diferencia entre el valor del suelo que habría tenido el inmueble si no se hubiera llevado a cabo la reurbanización (valor inicial) y el valor del suelo que resulta tras la reurbanización (valor final). Ambos valores se refieren al día en que finaliza el procedimiento de reurbanización y se cancelan los estatutos de reurbanización.

El importe de compensación sólo se refiere al aumento del valor de la propiedad como consecuencia de la reurbanización. No se tienen en cuenta los aumentos o reducciones generales, es decir, cíclicos, del valor del suelo.

Dado que las distintas subzonas de la zona de rehabilitación se han beneficiado a menudo en distinto grado de la rehabilitación, esto se tiene en cuenta a la hora de calcular los importes de compensación determinando siempre el importe en función de cada propiedad (ubicación, tamaño, etc.).

El responsable del pago es la persona que ostenta la titularidad de una propiedad situada en el área de reurbanización en el momento de la cancelación de los estatutos de reurbanización, es decir, quien esté inscrito en el registro de la propiedad en ese momento.

Los copropietarios son responsables solidarios. En caso de condominio o copropiedad, los respectivos propietarios sólo son responsables del pago en proporción a su cuota de copropiedad (artículo 154 (1) frase 2 BauGB).

La ciudad de Jena debe recaudar una indemnización a los propietarios. La recaudación no es discrecional. El legislador lo ha hecho obligatorio en el Código de la Edificación.

Dado que el alcance de las medidas de reurbanización varía mucho de una zona a otra y que, por lo tanto, el impacto sobre el valor del suelo también difiere en consecuencia, no es posible dar una respuesta generalizada a la cuestión de la carga financiera para una propiedad de muestra. El importe de la compensación se calcula siempre individualmente para cada propiedad.

También puede ser posible una amortización anticipada del importe de compensación, lo que conlleva, entre otras cosas, ventajas financieras para el pagador posterior.

El equipo de reordenación urbana estará encantado de responder a cualquier consulta relativa a una propiedad concreta.

La base para determinar el importe de compensación es el incremento del valor del terreno relacionado con la reurbanización. No se tiene en cuenta el aumento de valor de los edificios situados sobre el terreno.

Los incrementos del valor del terreno que los propietarios hayan provocado lícitamente con sus propios gastos pueden deducirse del importe de compensación si se ha celebrado el correspondiente acuerdo con la ciudad de Jena. Esto incluye, por ejemplo, la demolición de edificios o la construcción y modificación de instalaciones de urbanización.

La admisibilidad de las medidas de ejecución propia puede discutirse caso por caso antes de que se dicte la resolución de imposición del importe de compensación en el marco de la audiencia.

La obligación de pago de la compensación nace con la finalización de las medidas de reurbanización, es decir, con la anulación de los estatutos de reurbanización de la zona en cuestión. Esto significa que, tras la anulación, la ciudad de Jena determinará y recaudará el importe de compensación mediante una notificación. El importe de compensación determinado debe abonarse en el plazo de un mes a partir de la notificación de la decisión (artículo 154, apartados 3 y 4, de la ley del Suelo).

Antes de que se determine el importe de compensación, se dará a cada parte obligada al pago del importe de compensación la oportunidad de comentar y discutir las circunstancias relevantes para la valoración de su propiedad y los importes exigibles de conformidad con el artículo 155 (1) BauGB (audiencia).

Si no se puede esperar razonablemente que el propietario cumpla la obligación de pago con fondos propios o ajenos, la ciudad de Jena tiene la opción de convertir el importe de la indemnización en un préstamo de amortización.

Este préstamo amortizable está sujeto a intereses y debe estar garantizado en el registro de la propiedad (art. 154 (5) BauGB).

El propietario presenta una solicitud informal por escrito para ello tras recibir la decisión.

Para las áreas de reurbanización que ya han sido canceladas, la liberación anticipada ya no es una opción.

Para todas las áreas de reurbanización existentes , la ciudad de Jena ofrece a los propietarios la opción de pagar voluntariamente el importe de la indemnización antes de la cancelación de los estatutos de reurbanización mediante un contrato de derecho público (acuerdo de rescate) (artículo 154 (3) BauGB).

Esto tiene las siguientes ventajas tanto para los propietarios como para la ciudad:

• Un acuerdo de rescate crea seguridad jurídica consensuada y definitiva para ambas partes. Los importes de compensación ya no pueden cobrarse mediante notificación. Quedan excluidos los pagos adicionales, pero también las reclamaciones. Las propiedades pueden venderse "libres de cargas de compensación".
• La nota de saneamiento inscrita en el registro de la propiedad se suprime tras el pago. Las autorizaciones especiales exigidas por la ley de saneamiento, por ejemplo para los contratos de compraventa y las hipotecas, ya no son necesarias.
• Los importes de compensación recaudados mediante acuerdos de rescate pueden utilizarse para otras medidas subvencionables en la zona de reurbanización como parte de la reurbanización en curso, mejorando así la calidad general de vida y de vida. De este modo, los recursos financieros permanecen en la ciudad y no tienen que devolverse al Estado y al Gobierno federal tras la liquidación.
• Se reduce la carga administrativa.
• Las modalidades de pago (plazos, fechas de pago) pueden acordarse con flexibilidad. En cambio, el importe de compensación determinado mediante notificación tras la anulación de los estatutos de reurbanización vence un mes después de la notificación de la notificación, incluso en caso de objeción.

Otra opción es la declaración de finalización para propiedades individuales antes de que finalice la medida global. Si el inmueble en cuestión se ha urbanizado de acuerdo con los objetivos y fines de la reurbanización o el edificio se ha modernizado o reparado, la reurbanización puede declararse completa para el inmueble (§163 BauGB).

En este caso, el propietario recibe una notificación de liberación de la rehabilitación y otra notificación de pago del importe de compensación.

Al igual que en el procedimiento de rescate, la notificación de reurbanización también se elimina del registro de la propiedad antes de la cancelación de los estatutos. A continuación, las propiedades pueden venderse libres del importe de compensación y el producto de la venta puede invertirse en la zona de reurbanización.

Los importes de compensación pueden reclamarse a efectos del impuesto sobre la renta en determinadas condiciones. El propietario solicita a la ciudad de Jena un certificado de los importes de compensación o amortización en virtud de la ley de rehabilitación, que puede presentarse a la oficina tributaria correspondiente. A continuación, la Agencia Tributaria determina la parte de los costes que debe reconocerse.

Encontrará más información general en el portal de servicios. Puede obtener información detallada al respecto a través de asesores fiscales y de la oficina tributaria correspondiente. La información aquí facilitada debe entenderse como información general.