Medidas de reordenación urbana en el marco de la ley especial de urbanismo

Todos los propietarios del área de reurbanización están obligados, en virtud del artículo 138 de la Ley de Ordenación de la Edificación (BauGB), a facilitar a la ciudad de Jena o a sus agentes información sobre los hechos cuyo conocimiento sea necesario para la ejecución de la medida de reurbanización. Los datos personales sólo se utilizarán para los fines de la remodelación y se eliminarán automáticamente una vez que se haya suprimido el área de remodelación.

Requisitos de aprobación

En un área de reurbanización formalmente definida, las siguientes transacciones y procedimientos requieren la aprobación por escrito de la ciudad de Jena (aprobación de reurbanización):

• Venta de una propiedad, así como la creación y venta de un derecho de construcción hereditario,
• Medidas de construcción, es decir, construcción, reforma y demolición de edificios,
• los cambios de uso del edificio o de la propiedad y las instalaciones publicitarias,
• medidas de mejora del valor (modernización) y otras medidas esenciales, aunque no sean no están sujetas a aprobación, consentimiento o notificación en virtud de las normas de construcción,
• relaciones contractuales en virtud del derecho de las obligaciones relativas al uso de la propiedad, el edificio terreno, edificio, parte de un edificio por un periodo de tiempo fijo superior a un año, por ejemplo Contratos de arrendamiento comercial; sin embargo, no hay contratos de arrendamiento residencial por tiempo indefinido,
• gravamen del terreno con hipotecas, cargas territoriales, servidumbres, servidumbres personales limitadas, derechos de usufructo o derechos de tanteo,
• creación, modificación o anulación de una tasa inmobiliaria,
• división de la tierra.

Requisitos de la solicitud

Para su aprobación, debe presentarse una solicitudpor separado al Equipo de Reurbanización Urbana para la emisión de un permiso de reurbanización (Permiso de Reurbanización). En el marco de este procedimiento de autorización, se examina si el proyectosolicitado impide la ejecución de la medida de saneamientoo contradice los objetivos de saneamiento y las medidas previstas (art. 145, apdo. 2 de la ley de urbanismo).

Por regla general, la aprobación se concede en el plazo de un mes si el proyecto no imposibilita, dificulta sustancialmente o contradice los objetivos y propósitos de las metas de reurbanización (§ 145 BauGB). Si, además, se requiere un permiso de construcción para el proyecto de acuerdo con los §§ 59 y ss. Código de construcción de Turingia (ThürBO), el período de aprobación en virtud de la ley de reurbanización se amplía a 2 meses. El periodo de tramitación no comienza hasta que se han recibido todos los documentos necesarios para el examen y también puede ampliarse hasta 3 meses en casos justificados.

La revisión del precio de compra como protección contra la especulación del suelo

En el caso de la venta legal de un terreno, así como en el caso de la creación o venta de un derecho de construcción hereditario, no se puede acordar un precio de compra más alto que el que resultaría para el terreno de acuerdo con el artículo 153 (1) y (2) de la ley del Suelo (es decir, excluyendo un aumento de valor relacionado con la reurbanización). Por lo tanto, en caso de venta de un terreno o de un condominio, el precio de compra acordado contractualmente también se revisa como parte del procedimiento de aprobación en virtud de la ley de reurbanización.

La comprobación del precio de compra sirve para evitar la especulación del suelo debido a la revalorización relacionada con la urbanización y para proteger al comprador de los precios excesivos del suelo. La base para ello es el valor oficial estándar del suelo.

Obligaciones de los propietarios en el área de reurbanización

Los propietarios de una vivienda o condominio dentro de una zona de reurbanización formalmente definida están obligados a pagar una cantidad de compensación a la ciudad de Jena tras la finalización de la reurbanización para financiar ésta de forma proporcional. El importe de la compensación se calcula a partir del tamaño de la propiedad y del valor del incremento del valor del suelo relacionado con la reurbanización. Corresponde, pues, a la diferencia entre el "valor inicial" y el "valor final". El valor inicial es el valor del suelo que se habría desarrollado sin la reurbanización de la zona. El valor final, por su parte, contiene el incremento del valor del suelo resultante de la medida de reurbanización. El importe del aumento del valor del suelo debido a la reurbanización lo determina el comité de expertos independientes para el valor del suelo.

Pago del importe de la liquidación

Por regla general, el importe de la indemnización sólo se abona tras la finalización de la reurbanización y debe abonarse un mes después de la recepción de la notificación. No obstante, también es posible el reembolso anticipado del importe de la indemnización previa solicitud. Puede encontrar más información sobre el tema de los importes decompensación en el portal de servicios.

Una vez concluida la medida de saneamiento, los estatutos de saneamiento se anulan formalmente de acuerdo con el artículo 162 de la ley de urbanismo y la nota de saneamiento se elimina del registro de la propiedad. Los propietarios pueden solicitar la liberación anticipada de su propiedad del área de reurbanización de acuerdo con el artículo 163 de la ley de urbanismo. Esta solicitud se concede cuando se han alcanzado los objetivos y propósitos de la reurbanización para la propiedad y el edificio.

Se pueden conceder subvenciones para diversos proyectos

Los propietarios pueden solicitar subvenciones a la ciudad de Jena para determinados proyectos. Además, en una zona de reurbanización, algunos costes de producción y adquisición, así como los gastos de mantenimiento de los edificios, son deducibles fiscalmente.

El requisito para la concesión de subvenciones y para la solicitud de beneficios fiscales por parte de los propietarios es la celebración de un contrato de modernización y reparación entre la ciudad de Jena y el propietario antes del inicio de las obras.

Información completa sobre elcertificado fiscal según la ley de reurbanización se puede encontrar en el portal de servicios.