Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist das wichtigste Planungsinstrument zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinden in Deutschland. Die Bauleitplanung wird in einem zweistufigen Verfahren vollzogen, welches im Baugesetzbuch (BauGB) umfassend geregelt ist.

Im ersten Schritt wird der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt. Er stellt die generellen räumlichen Planungs- und Entwicklungsziele einer Gemeinde flächendeckend dar und wird durch Änderungsverfahren ständig aktuell gehalten. Aus ihm ist in Grundzügen die Art der Bodennnutzung ersichtlich, die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergibt.

Darauf aufbauend werden Bebauungspläne (verbindliche Bauleitpläne) aufgestellt, die die bauliche und sonstige Nutzung von Grund und Boden einzelner Gemeindegebiete detailliert und allgemeinverbindlich festschreiben.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Jena in der Ausführung vom September 2005 ist seit dem 09.03.2006 wirksam. Er besteht aus dem Planteil im Maßstab 1:10.000 und dem Erläuterungsbericht (siehe Downloads).

Gemäß Beschluss des Stadtrates vom 15.11.2017 wird der Flächennutzungsplan derzeit  fortgeschrieben.

Erläuterungen und Änderungen

Erläuterungen zum Flächennutzungsplan

Der Erläuterungsbericht des wirksamen Flächennutzungsplanes 2006 enthält als Bestandteil des Flächennutzungsplans Informationen zu rechtlichen Grundlagen und Vorgaben, zu Rahmenbedingungen und Zielen sowie zu den Inhalten.

Geplottete Planteile bzw. Auszüge aus dem FNP sind beim Team Geoinformation erhältlich.

Änderungen zum Flächennutzungsplan

Auf Grund verschiedener Entwicklungen und Vorhaben sowie deren Auswirkungen auf städtebauliche Zielstellungen entstehen neue Herausforderungen für die Stadtentwicklung, so dass eine kontinuierliche Anpassung des Flächennutzungsplanes an die planerischen Erfordernisse erfolgt. Z.B. können bei der Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen Festsetzungen vorgesehen sein, die sich nur teilweise aus dem Flächennutzungsplan entwickeln lassen.

Entsprechend des Entwicklungsgebotes nach § 8 Baugesetzbuch sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, so dass parallel zum Bebauungsplanverfahren eine Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt wird.

Die Informationen zu bereits wirksamen Änderungen finden Sie unter Downloads.

Berichtigungen

Der Flächennutzungsplan wird nachrichtlich nachträglich an einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB angepasst. Dies stellt einen redaktionellen Vorgang dar - die Vorschriften über die Aufstellung von Bauleitplänen finden hier keine Anwendung. Die Berichtigung wird mit der Bekanntmachung im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens im Amtsblatt der Stadt Jena wirksam.

  • 1. Berichtigung - Bereich "Schulstandort Jenzigweg"
  • 2. Berichtigung - Bereich "Wohngebiet beim Mönchenberge"
  • 3. Berichtigung - Bereich "Mittlerer Spitzweidenweg"
  • 4. Berichtigung - Bereich "Altes Gut Burgau"
  • 5. Berichtigung - Bereich "Nördlicher Spitzweidenweg"

Gesamtfortschreibung ab 2018

Anlass und Ziel

Der seit der Bekanntmachung der Genehmigung am 09.03.2006 wirksame FNP soll fortgeschrieben werden, da sich die Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung und die Planungsziele stetig weiter entwickeln.

Die Aufstellung und Fortschreibung des FNP gehört gemäß § 5 in Verbindung mit § 1 Abs.3 Baugesetzbuch (BauGB) zu den kommunalen Pflichtaufgaben. Das Erfordernis der Aufstellung und Fortschreibung des Flächennutzungsplans ergibt sich aus der Verantwortung der Gemeinde, für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung auf gesamtstädtischer Ebene Sorge zu tragen und diese rahmensetzend für Bebauungspläne vorzugeben.

Verfahren

Die Planbestandteile des FNP sowie der formelle Aufstellungsprozess sind über die Regelungen des BauGB weitgehend vorgegeben. Das Aufstellungsverfahren ist denmach gegliedert in die drei Phasen Vorentwurf, Entwurf und abschließende Fassung. Diese werden stufenweise bearbeitet.

Mit dem Einleitungsbeschluss am 15.11.2017 ist durch den Jenaer Stadtrat das bauleitplanerische Aufstellungsverfahren formell eingeleitet worden (siehe Amtsblatt 50/17 (PDF) vom 14.12.2017)

Die Aufstellung eines Flächennutzungsplanes für das gesamte Gemeindegebiet erstreckt sich auf Grund der Vielzahl der zu berücksichtigenden Belange, der Komplexität und des umfangreichen Beteiligungsprozesses über mehrere Jahre. Der derzeit angestrebte Zeitplan sieht die Erarbeitung und die Offenlage eines Vorentwurfes bis zum Sommer 2019 vor.

Beteiligungsmöglichkeiten

Gemäß BauGB sind die Verfahren zur Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen bundesweit einheitlich. Die Beteiligung der Öffentlichkeit ist nach § 3 BauGB fester Bestandteil dieser Verfahren.

Die Öffentlichkeit hat im Rahmen der Fortschreibung des FNP die Gelegenheit, sich zu den Planentwürfen zu äußern. Die im Rahmen der öffentlichen Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen und die darin geäußerten Belange werden in das weitere Verfahren eingehen.

Bebauungspläne (verbindliche Bauleitpläne)

Ein Bebauungsplan wird als Rechtsverordnung erlassen und regelt die möglichen Nutzungen von allen Grundstücken, die im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans liegen. Festgesetzt wird zum Beispiel, ob bzw. inwieweit auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Der Bebauungsplan kann auch regeln, dass überhaupt keine Bebauung möglich ist, weil eine Grünfläche, ein Spielplatz, eine Straße oder ähnliches vorgesehen ist. Der mögliche Inhalt eines Bebauungsplanes ist in § 9 des Baugesetzbuchs (BauGB) bestimmt.

Die Regelungen im Bebauungsplan (B-Plan) sind üblicherweise aus den Vorgaben des Flächennutzungsplans zu entwickeln und konkretisieren die städtebauliche Planungstätigkeit der Gemeinde. Der Bebauungsplan enthält somit die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.

Arten von Bebauungsplänen

Einfacher Bebauungsplan

Ein einfacher Bebauungsplan liegt vor, wenn weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfüllt sind. Sie regeln die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben grundsätzlich nicht abschließend. Die Beurteilung des Sachverhaltes bzw. des Bauvorhabens, für den die Festsetzung fehlt, erfolgt nach § 34 BauGB (wenn im Innenbereich) oder § 35 BauGB (wenn im Außenbereich). Für die fehlende Bestimmung wird also die Bebauung in der näheren Umgebung herangezogen.

Qualifizierter Bebauungsplan

Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt dann vor, wenn der Bebauungsplan mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Liegt ein Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, ist ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Vorhabenbezogene Bebauungspläne können von den Gemeinden auf der Grundlage eines von einem (privaten) Vorhabenträger mit der Gemeinde abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans aufgestellt werden. Voraussetzung ist, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist, und sich in einem Durchführungsvertrag zur Durchführung der Maßnahmen verpflichtet.

Der Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan steht unter Downloads bereit.

Verfahrensablauf der Aufstellung eines Bauleitplanes im Regelverfahren

Einleitung des Verfahrens

Die Initiative zur Aufstellung eines Bauleitplanes geht von der Verwaltung, der Politik, Investoren oder der Bürgerschaft aus. Ein Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen besteht nicht und kann auch nicht durch einen Vertrag begründet werden (§ 1 Abs. 3 BauGB).

Der Stadtrat bzw. der zuständige Fachausschuss (in Jena der Stadtentwicklungsausschuss) stellt zunächst durch den Einleitungsbeschluss (auch Aufstellungsbeschluss) nach § 2 Abs. 1 BauGB die Erforderlichkeit eines Bebauungsplanes / vorhabenbezogenen Bebauungsplans fest.

Erarbeitung des Vorentwurfs

Nach dem Einleitungsbeschluss  werden vom zuständigen Fachdienst - oft in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro – Planungsalternativen bzw. Vorentwürfe des Bebauungsplanes erarbeitet. Liegen diese vor, dann erfolgt durch die Verwaltung in der Regel eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB).

Durch die frühzeitige Unterrichtung sollen die Ziele und Zwecke der Planung sowie die möglichen Alternativen bekannt gemacht werden, so dass Bedenken, Verbesserungsvorschläge und Anregungen in den Entwurf aufgenommen werden können. Häufig wird in diesem Zusammenhang zu einer Bürgerversammlung eingeladen, in welcher der Planungsstand öffentlich mit Vertretern der Verwaltung und Politik diskutiert werden kann. Die Behörden, Verbände und andere Fachämter werden davon unabhängig beteiligt.

Erarbeitung des Entwurfs

Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erstellt die Verwaltung einen Planentwurf, der die Planungen weiter konkretisiert und konkretere Festlegungen enthält.

Durch den Stadtentwicklungsausschuss  (vorberatend) und den Stadtrat ist der Entwurf des Bebauungsplanes zu billigen und dessen öffentliche Auslegung für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer längeren Frist (§ 3 Abs. 2 BauGB) zu beschließen. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung müssen mindestens eine Woche vorab ortsüblich bekannt gemacht werden.

Während der öffentlichen Auslegung können erneut Stellungnahmen zur Planung vorgebracht werden, wozu alle Bürgerinnen und Bürger berechtigt sind, auch wenn sie nicht unmittelbar von der Planung betroffen sind. Parallel werden die betroffenen Behörden, Organisationen und sogenannte Träger öffentlicher Belange von der Auslegung des Entwurfes benachrichtigt und bei Betroffenheit um Äußerung gebeten.

Abwägungs- und Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan

Die eingegangenen Stellungnahmen werden von der Verwaltung aufbereitet und dem Stadtrat zur Entscheidung vorgelegt. Dieser muss dann die öffentlichen und privaten Belange (Interessen) gegeneinander und untereinander gerecht abwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB) und entscheidet über deren Berücksichtigung oder Zurückweisung (§ 3 Abs. 2 BauGB). Den Einsendern von Stellungnahmen muss das Ergebnis der Entscheidung mitgeteilt werden.

Führt die Berücksichtigung der Stellungnahmen zu erheblichen Änderungen, muss ein neuer Entwurf angefertigt und eine erneute Offenlegung durchgeführt werden (§ 4a Abs. 3 BauGB).

Sind die Stellungnahmen unerheblich für die Planung und führen zu keiner wesentlichen Planänderung, wird das Verfahren fortgesetzt und der Bauleitplan mit dem Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB) abgeschlossen.

Rechtskraft

Mit der Bekanntmachung des Beschlusses der Satzung tritt der Bebauungsplan in Kraft (§ 10 Abs. 3 BauGB).

Die rechtskräftigen Bebauungspläne können jederzeit im zuständigen Fachdienst zusammen mit den beigefügten Begründungen von jedermann eingesehen werden.

Beteiligungsmöglichkeiten

Im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung von Bebauungsplänen gibt es in der Regel mindestens zwei Phasen, um Anregungen und Hinweise einzubringen:

1. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB)

In der ersten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Bürgerinnen und Bürger möglichst frühzeitig über die Planungsabsichten unterrichtet. Gegenstand der Information sind die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, mögliche Planalternativen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung.

Hierzu werden die Pläne üblicherweise öffentlich ausgelegt. Die Bürgerinnen und Bürger haben die Möglichkeit, nach der Unterrichtung über den Vorentwurf des Bebauungsplanes Äußerungen dazu abzugeben. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse dieser frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erstellt der zuständige Fachdienst einen Entwurf für das weitere Planverfahren. Die Art und Weise der frühzeitigen Unterrichtung wird mindestens im Amtsblatt angekündigt.

2. Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)

In der zweiten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung wird der abgestimmte Planentwurf, in den die Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung eingeflossen sind, einschließlich der Planbegründung für die Dauer eines Monats (oder länger) öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung werden mindestens eine Woche vorher ortsüblich im Amtsblatt bekannt gemacht. Entsprechende Informationen erhalten Sie parallel auch im Internet. Während der Frist der öffentlichen Auslegung kann jedermann Anregungen und Änderungswünsche zu den Plänen vorbringen. Dies kann per Brief, E-Mail oder auch durch mündliche Äußerung, die Vor-Ort zur Niederschrift erfolgen.

Die Verwaltung wertet die eingegangenen Anregungen aus, erstellt die Abwägung und legt diese dem Stadtrat zur Entscheidung vor. Der Stadtrat wägt die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander ab und entscheidet über deren Berücksichtigung oder Zurückweisung. Den Einsendern wird das Ergebnis der Stadtratsentscheidung schriftlich mitgeteilt.

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Kommentare

16.09.2019 13:05

Christiane Kellner

Sehr geehrte Damen und Herren, wir würden gern einen Garten erwerben. Dieser befindet sich xxxx. Wir haben von der Besitzerin erfahren, dass es perspektivisch zu einer Renaturierung kommen soll. Deswegen sind Baumaßnahme nicht zu realisieren. Wenn wir den Garten kaufen und wieder veräußern wollen, hat dann die Stadt ein Vorkaufsrecht? Wie würde dann der Preis dafür sein? Aktuell ist es als Wochenendgrundstück im Flächenplan. Größe ist 800m². Vielen Dank für Ihre Hilfe Christiane Kellner